Saiba o que muda na avaliação de Imóveis com a Covid-19

Com a Covid-19 muitos proprietários e inquilinos estão renegociando e alguns deverão entregar seus imóveis – sobretudo em função dos efeitos na economia (recessão) e da dificuldade para manter em dia seus aluguéis. Para não levar à desocupação do imóvel, o que pode ser ainda mais prejudicial, os proprietários têm negociado a flexibilização nos contratos. “Em todas as negociações, o que dita ovalor de mercado é a demanda – que deverá ser alterada com os efeitos da pandemia. Sob a ótica do avaliador, essas alterações sofridas afetam diretamente o valor dos aluguéis novos. Como as avaliações são feitas por comparação, e temos muitos tipos de imóveis e demandas diferenciadas, não há como estimar um percentual”, explica Luiz Barcellos, Vice-Presidente de Avaliação Imobiliária do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Como o que dita os valores dos imóveis é a lei da oferta e da procura, no momento a demanda está reprimida, as incertezas influenciam os compradores levando muitos deles a adiar a decisão de comprar. Se hoje o vendedor desejar liquidez, provavelmente, irá reduzir o preço ouconceder desconto para chegar ao fechamento da venda. “Essa demanda reprimida será liberada assim que sairmos dos tempos de pandemia. Só há queda nos preços dos imóveis cujos proprietários desejam vender rapidamente. A tendência geral que se observa é de estabilidade”, detalha Barcellos.

Historicamente, as épocas áureas do mercado imobiliário coincidiram com os períodos de disponibilidade e facilidades na obtenção de financiamentos. Juros mais baixos (a taxa SELIC está no nível mais baixo desde sua criação) e fixos por até trinta anos e prestações com os valores inalterados por dez anos são alguns dos incentivos para aumentar o volume de vendas. Com mais vendas, seguem mais investimentos.

Como as dificuldades enfrentadas pelas empresas, com a paralisação de atividades, custos fixos, empregados, entre outras, a busca por empréstimos e financiamentos será crescente ainda por algum tempo.Haverá a necessidade de garantias e isso exigirá um maior número de avaliações. Por outro lado, uma inadimplência maior gerará a ampliação do número de ações de execução e, em consequência, novas oportunidades para avaliações de imóveis, nomeações como perito judicial, e atuação como assistentes técnicos.

As avaliações não sofrem modificações em sua metodologia em função do cenário, já que sua essência está na qualidade da amostra adotada. O Corretor de Imóveis avaliador irá escolher imóveis para comparação, constituindo uma amostra representativa do mercado no cenário atual. E, através destas, chegará ao valor do imóvel.Deve fazer uma vistoria minuciosa no imóvel que irá avaliar, registrando seus atributos através de fotografias. Em seguida, o profissional precisa fazer a verificação do entorno e aspectos importantes, como serviços públicos, transportes, escolas, hospitais, comércio, etc. Somente após estas etapas elabora o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com redação clara, português correto, com sequência lógica de itens e uma justificativa fundamentada do valor avaliado.

O mercado de Avaliação de Imóveis é muito amplo e crescente e deverá ser ampliado ainda mais com a sanção da Lei nº 14.011, de 10 de junho de 2020, que autoriza comercialização de imóveis da União por Corretores de Imóveis. Avaliações para garantias, captação de imóveis, reavaliação de patrimônio, dissolução de sociedades, divórcio, desapropriações, renovatórias e revisionais de locação, inventários, entre outras, constituem nichos importantes de mercado para osavaliadores de imóveis. Quando há retração nas operações de compra e venda, as avaliações assumem uma parte importante na renda dos profissionais. Hoje há Corretores de Imóveis que se dedicam exclusivamente às avaliações.

Um corretor de imóveis egresso de um curso de TTI – Técnico em Transações Imobiliárias pode não estar preparado para realizar Avaliações. Recomenda-se que faça um curso de Avaliação de Imóveis específico para corretores. Para incentivar essa qualificação, o Conselho Federal criou o CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, uma verdadeira vitrine de avaliadores, divulgada no sitio do COFECI. Para inscrever-se no CNAI, o corretor precisa fazer um curso de Avaliação de Imóveis específico para corretores.Por isso, a diretoria do Sistema Cofeci-Creci irá atuar fortemente para priorizar a participação dos corretores inscritos no CNAI na Avaliação e não na Comercialização dos Imóveis.

Luiz Fernando Pinto Barcellosé graduado em Engenharia Civil e Direito, além de ser Corretor de Imóveis. É Conselheiro Federal e Vice-Presidente de Avaliação Imobiliária do COFECI. Foi presidente da CILA – ConfederaciónInmobiliaria Latino-Americana em 2018 e é membro da International Realtor Member pela National Association of Realtors (NAR)sendocertificadopeloCIPS (Certified International Property Specialist) do qual éInstrutor do cursoemportuguês e espanhol.